«В течение всего 2009 года наблюдалось активное снижение цен на элитную загородную недвижимость. Основной пик дисконтов пришелся на летние месяцы, когда продавцы вынуждены были пересмотреть свои официальные открытые прайсы. Вслед за ценовой конъюнктурой изменился и спрос: в 2009 году основной объем сделок был совершен с коттеджами площадью 250-350 кв.м, стоимостью до $1,5 млн., а также с таунхаусами 180-200 кв.м, по цене до $750 тыс.
Таким образом, изменившаяся рыночная ситуация продиктовала новые требования к элитным загородным объектам. Застройщики, которые своевременно пересмотрели концепцию своих проектов в соответствии с предпочтениями покупателей, успешно реализовывали свои продукты даже в условиях нестабильного рынка.
В целом, рынок загородной недвижимости Подмосковья, вызвавший много опасений в первой половине 2009 года, уже осенью стал более понятным для потребителя. Ценовая неразбериха сошла на нет: застройщики произвели корректировку прайс-листов, предложили комфортные условия по рассрочкам платежей. В итоге покупателю представилась возможность приобрести оптимизированные объекты по вполне приемлемым ценам...»
Нина Резниченко,
руководитель отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills
«В условиях сокращения продаж и недоступности заемного финансирования многие застройщики, чьи крупные проекты вышли на строительную площадку незадолго до кризиса, вынуждены были отказаться от первоначальной концепции и начать реализацию с наиболее востребованного на сегодня у покупателя типа объектов -с земельных участков без обязательного строительного подряда...»
Ольга Винокурова,
старший аналитик отдела мониторинга и исследований IntermarkSavills
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕАЛИЗУЕМЫХ ПРОЕКТОВ
На территории Московской области в течение 2009 года первичные продажи велись более, чем в 330 организованных коттеджных поселках (ОКП) и поселках таунхаусов. К загородным проектам высшей ценовой категории - ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС-классу - можно отнести около 170 из них (в т.ч. 20 поселков таунхаусов). Высокобюджетные загородные комплексы, строящиеся в настоящее время, суммарно включают около 22 тыс. домовладений и занимают территорию примерно б тыс. га.
Из общего числа представленных на первичном рынке высокобюджетных загородных проектов к наиболее престижному ПРЕМИУМ-классу можно отнести лишь пятую часть поселков (20%). В совокупности они включают 4 тыс. домовладений и занимают площадь в 1,8 тыс. га. Остальные высокобюджетные проекты относятся к БИЗНЕС-классу.
В 2009 году общее число коттеджных поселков в Московской области возросло более, чем на 10% по сравнению с концом 2008 года. В основном, прирост обеспечен за счет проектов ЭКОНОМ-класса, в том числе реализующих участки без строительного подряда. При этом доля проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ- класса в течение 2009 года уменьшилась примерно на 10%. В III квартале 2009 года рынок высокобюджетного жилья по разным причинам покинуло 8 проектов.
Основные классификационные признаки загородных проектов ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС-класса в Московской области
Еще несколько поселков БИЗНЕС-класса изменили концепцию и продолжили реализацию в формате земельных участков без строительного подряда:
• «Баден-Баден», Калужское шоссе, 12 км от МКАД;
• «Булгаков», Калужское шоссе, 35 км от МКАД;
• «Нахабино Парк», Новорижское шоссе, 25 км от МКАД.
В 2009 году в связи с кризисом замедлился выход на рынок новых проектов высшей ценовой категории: за прошедшие 12 месяцев первичные продажи открылись лишь в 6 поселках ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС-класса, что почти в 5 раз меньше, чем в 2008 году. При этом большинство «новичков» имеет формат клубных поселков с числом коттеджей, не превышающим 10.
Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008-2009 гг., по удаленности от МКАД
Наиболее крупными новыми проектами в высоко¬бюджетном сегменте стали:
• «Резиденция Рублево» / Новорижское шоссе / 1 км от МКАД / площадь 24 га / 134 таунхауса;
• «HONKA № 1. Загородный комплекс на Истре» / Новорижское шоссе / 43 км от МКАД / площадь 7 га /
25 коттеджей.
Кроме того, в течение 2009 года завершилась первичная реализация в 8 высокобюджетных поселках, вышедших на рынок в прошлые годы.
В 2009 году усредненная по всем проектам площадь условного организованного поселка высшей ценовой категории составила около 70 га, среднее количество домовладений - около 110 объектов.
Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008-2009 гг., по основным направлениям
Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008-2009 гг., по типу недвижимости
Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008-2009 гг., по средним бюджетам
Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008-2009 гг., по году сдачи в эксплуатацию
Неизменными лидерами по числу высокобюджетных загородных проектов, как и в конце 2008 года, являются Новорижское (около 30% поселков), Рублево-Успенское (14%) и Калужское шоссе (13%). Как и в 2008 году, примерно 30% реализуемых поселков в сумме приходится на Дмитровское, Киевское, Пятницкое и Минское шоссе. Остальные проекты сосредоточены вдоль Ленинградского, Ярославского, Алтуфьевского и других шоссе. Быстрыми темпами развивается строительство организованных коттеджных поселков на Симферопольском шоссе, однако большинство из них соответствует ЭКОНОМ- классу.
В 2009 году продолжилось сокращение доли поселков высшей ценовой категории в зоне удаленности до 15 км от МКАД: 5 из 8 завершенных в прошедшем году проектов находились именно в данной территориальной зоне. Одновременно растет доля высокобюджетных коттеджных поселков на расстоянии 25 км от МКАД и дальше. Если в 2007 году здесь располагалось лишь около 22% проектов, то в 2009 году - уже более 30%. В подобных проектах удаленность от мегаполиса компенсируется удачным расположением объекта в лесу или у водоема, а также высококачественными и экологичными строительными материалами. Наибольшая концентрация поселков высшей ценовой категории (40% от общего числа) сохраняется в зоне от 15 до 25 км от МКАД, где обеспечивается баланс разумной транспортной доступности и экологического благополучия.
Одним из последствий кризиса в 2009 году стало изменение продуктовой линейки поселков БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса. По сравнению с 2008 годом доля поселков, реализующих только готовые коттеджи или участки со строительным подрядом, сократилась на 16%. В два раза увеличилось число высокобюджетных загородных проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса, реализующих земельные участки без обязательного подряда на строительство. На 7% увеличилось число поселков с комбинированной продуктовой линейкой, где покупателю предлагается выбор между готовым коттеджем, таунхаусом (лэйнхаусом, дуплексом) или земельным участком.
Усредненные параметры жилого объекта (коттеджа/ таунхауса) высшего ценового диапазона в 2009 году несколько уменьшились. По всем представленным на рынке проектам ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС- класса, средняя площадь коттеджа составила порядка 470 кв.м (по сравнению с 500 кв.м в 2008 г. и с 560 кв.м в 2007 г.), таунхауса - примерно 245 кв.м (в 2008 году - 260, в 2007 году - 300 кв.м). Усредненные площади земельных участков остались без изменений: для коттеджа - около 0,25 га, для таунхауса - 0,03 га.
Как и в предыдущем году, в 2009 в большинстве загород¬ных проектов покупателям предлагались домовладения без чистовой внутренней отделки, лишь в 18 поселках реализовывались коттеджи и таунхаусы с отделкой «под ключ», либо имелся выбор качества отделки.
Ощутимые изменения в 2009 году произошли в бюджетной структуре объектов высшей ценовой категории. Так, в 70% проектов средневзвешенный бюджет покупки домовладения (коттеджа, таунхауса или участка с подрядом) лежал в диапазоне от $450 тыс. до $2,0 млн. Тогда как в 2008 году эта доля таких объектов составляла около 30%. Самые дорогостоящие проекты (со средним бюджетом более $3 млн. за объект) сегодня занимают примерно 16% от общего количества поселков (по сравнению с 20% в 2008 году).
Усредненный бюджет покупки коттеджа в 2009 году составил порядка $2,0 млн. (на 30% меньше, чем в 2008 году), таунхауса - около $750 тыс. (на 25% меньше показателя 2008 года).
На 15% по сравнению с предыдущим годом уменьшилось число сданных Госкомиссии поселков, находящихся в первичной продаже. В 20-ти проектах ПРЕМИУМ-и БИЗНЕС-класса сроки сдачи в эксплуатацию были перенесены застройщиками на 2010 год.
Наиболее интересными новыми проектами в этом сегменте стали:
• «Сосновый остров» / Рублево-Успенское шоссе / 12 км от МКАД / площадь 2 га / 4 коттеджа;
• «Усадьба» / Можайское шоссе/ 95 км от МКАД/ 8 усадеб на берегу Можайского водохранилища, с землевладениями от 1,5 до 2 га;
• «Ноттинг Хилл» / Рублево-Успенское шоссе / 24 км от МКАД / площадь поселка 3 га / 6 коттеджей;
• «Резиденция Рублево» / Новорижское шоссе / 1 км от МКАД / площадь поселка 24 га / 134 таунхауса;
• «Новогорск-7» / Ленинградское шоссе / 7 км от МКАД / 183 участка без подряда.
«В 2009 году в условиях кризиса максимальным спросом пользовались наименее «рискованные» для покупателя объекты: в сданных или близких к готовности поселках со сложившейся инфраструктурой, а также лесные земельные участки с удобной транспортной доступностью. Высокой ликвидностью обладали также объекты на престижном Новорижском и Рублево-Успенском шоссе на расстоянии не дальше, чем 20 км от МКАД...»
Марина Петухова,
менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills
СПРОС*
*Под спросом в данном случае понимается оценочное количество фактически совершенных сделок с загородными объектами (коттеджами, таунхаусами, участками) с января по декабрь 2009 года. Бесспорное лидерство по числу сделок по-прежнему принадлежит поселкам вдоль Новорижского шоссе
Совокупный объем реализованного платежеспособного спроса на загородные объекты в строящихся поселках БИЗН ЕС- и ПРЕМИУМ-класса за 2009 год составил порядка 1 тыс. совершенных первичных сделок (в два раза меньше, чем в 2008 году), из которых 65% приходится на сделки с коттеджами, 35% - с таунхаусами.
В течение года в высокобюджетных поселках было продано порядка 350 тыс. кв.м общей площади домов (в 2,5 раза меньше, чем в 2008 году). Денежная емкость данного сегмента рынка загородной жилой недвижимости составила $1,5 млрд. (в 2,6 раза меньше прошлогоднего показателя), при средневзвешенной цене проданного коттеджа в $1,3 млн. и таунхауса - $650 тыс. Финансовый кризис ощутимо повлиял на количество сделок с элитной загородной недвижимостью: с октября 2008 по июнь 2009 года на загородном рынке зафиксирована отрицательная динамика покупательской активности (за эти месяцы было совершено менее 650 сделок с дорогими коттеджами/ таунхаусами). Заметная активизация спроса наблюдалась с августа 2009 года: в III и IV кварталах 2009 года суммарное число заключенных первичных сделок достигло 680. На долю коттеджей/ таунхаусов в поселках ПРЕМИУМ-класса приходится порядка 25 % совершенных в течение года сделок. Остальной спрос реализован покупателями в сегменте БИЗНЕС-класса.
Качественная структура спроса на коттеджи/ таунхаусы в высокобюджетных поселках январь-декабрь 2009 года
В территориальной структуре фактического спроса бесспорное лидерство по-прежнему принадлежит поселкам вдоль Новорижского шоссе (в совокупности более 35% сделок с коттеджами и 25% - с таунхаусами). Повышенная востребованность Новорижского шоссе обусловлена высокой транспортной доступностью, видовыми характеристиками и престижностью данного направления.
Структура спроса на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по направлениям
Структура спроса на коттеджи/таунхаусы в высоко¬бюджетных поселках, по удаленности от МКАД
Остальные сделки распределены (по убывающей) между Калужским, Киевским, Дмитровским, Рублево-Успенским, Пятницким, Минским и рядом других направлений. Завершенная осенью 2009 года реконструкция Киевского шоссе добавила данному направлению привлека¬тельности для покупателей, и активизировала спрос. Заметно утратило свои позиции на первичном загородном рынке Рублево-Успенское шоссе: в течение 2009 года число проданных объектов не превысило 7% от общего числа покупок элитных коттеджей и таунхаусов, что во многом связано с временной приостановкой реализации в некоторых проектах на данном направлении в сегменте более удаленных от Москвы объектов (25 км и дальше). Так, к концу 2009 года, число сделок с объектами в данном поясе удаленности превысило 50% от общего числа.
В 2009 году, как и в 2008 году, число сделок с коттеджами в проектах, расположенных на удалении до 20 км от Москвы, составило около 30% от общего числа (в 2007 году - более 50%).Постепенное уменьшение числа реализуемых проектов на небольшом удалении от столицы влечет за собой повышение цены предложения и сокращение спроса (числа заключенных сделок). Как следствие, покупательский спрос реализуется в сегменте более удаленных от Москвы объектов (25 км и дальше). Так, к концу 2009 года, число сделок с объектами в данном поясе удаленности превысило 50% от общего числа.
Как и в предыдущий период, в 2009 году наблюдался спрос на таунхаусы, располагающиеся в непосредственной близости от мегаполиса: почти 70% всех сделок зафиксированы с объектами в зоне до 20 км от МКАД, 26% - с объектами от 20 до 30 км от МКАД. В прошедшем году, в отличие от 2008 года (тогда доля купленных таунхаусов на удалении от 30 км от МКАД составила 25%), покупатели предпочли не рисковать и приобретали таунхаусы ближе к столице, очевидно, учитывая их ликвидность.
Структура спроса на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по бюджетам сделок
Структура спроса на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по площади участков
По сравнению с предыдущим годом, в 2009 году бюджетная сегментация спроса претерпела серьезные изменения. Так, основная доля сделок с коттеджами (75%) приходилась на сегмент до $1,5 млн., сделок с таунхаусами - до $800 тыс. (75% от общего числа всех купленных сблокированных домов). На долю бюджетов, превышающих $2,0 млн. за объект, приходится примерно 10% фактического спроса на коттеджи. Напомним, что в конце 2008 года число таких сделок составляло около 25% от общего числа.
В 2009 году спрос на коттеджи с большими участками (более 0,3 га) заметно снизился. Число сделок с землевладениями данного размера составило 5% от общего числа (против 15% в 2008 году).
Также в 2009 году существенно снизились площади домов, востребованные покупателями. Доля сделок с коттеджами площадью до 300 кв.м составила 68% (в 2008 году - 60%), тогда как с большими коттеджами (от 500 кв.м и выше) в 2009 году было совершено только 12% сделок (в 2008 году - 21%).
В структуре спроса на таунхаусы доминируют сделки с квартирами-секциями площадью менее 200 кв.м: 64% всех заключенных в 2009 году сделок (при 31% в 2008 году). В течение 2009 года в два раза уменьшилось число проданных «больших» таунхаусов (от 300 кв.м и выше) -10% всех сделок (против 25% в 2008 году).
В целом усредненная (по рассматриваемому сегменту рынка) площадь проданного в течение 2009 года коттеджа составила около 350 кв.м на участке 0,17 соток, а таунхауса - около 200 кв.м на участке 0,04 сотки. Эти характеристики уступают аналогичным показателям 2008 года примерно на 20%.
Структура спроса на коттеджи в высокобюджетных поселках по площади домов
Структура спроса на квартиры-секции в таунхаусах в высокобюджетных поселках по общей площади
«В середине 2009 года застройщики вышли на рынок с интересными «антикризисными» предложениями, которые активизировали рынок загородной недвижимости в целом. К концу года наметилась тенденция к повышению цен, прежде всего в тех проектах, где в разгар кризиса наблюдалось самое существенное снижение стоимости объектов...»
Ирина Семенова,
менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills
вернуться к списку статей о строительстве >>>
