продолжение статьи

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Общее первичное предложение коттеджей, участков с подрядами и таунхаусов в строящихся организованных поселках бизнес- и премиум-класса на конец 2009 года составило порядка 7,3 тыс. объектов (на 12% меньше, чем в конце 2008 года). Это примерно 2,8 млн. кв.м общей площади (на 15% меньше, чем годом ранее).

Как и в предыдущие годы, объем фактического предложения элитных домовладений существенно пре¬вышает ретроспективный годовой спрос (количество сделок): в премиум- классе почти в 5 раз, в поселках бизнес-класса - в 7 раз.

Распределение предложения коттеджей/таунхаусов в высокобюджетных поселках по направлениям


В 2009 году Новорижское шоссе сохранило первенство в территориальной структуре предложения: там располагалось 40% предлагаемых к продаже единиц коттеджей и около 30% таунхаусов. Существенная доля предложения приходилась на Калужское, Киевское, Дмитровское шоссе. По итогам прошедшего года уступило свои позиции Рублево-Успенское направ¬ление: были приостановлены продажи в двух крупных поселках таунхаусов «Ромашково XXI» и «Полянка De Luxe». В остальном, структура предложения коттеджей/ таунхаусов осталось неизменной по сравнению с прошлым годом: вновь вышедшие в 2009 году клубные проекты (с суммарным количеством объектов менее 200) не внесли существенных изменений.

В 2009 году продолжало сокращаться предложение коттеджей и таунхаусов в 10-километровой зоне удаленности от МКАД. Число новых проектов здесь уменьшается с каждым годом. В остальных поясах удаленности наблюдается сбалансированность структур спроса и предложения.

Распределение предложения коттеджей/таунхаусов в высокобюджетных поселках по удаленности от МКАД


Распределение предложения коттеджей/таунхаусов в высокобюджетных поселках по бюджетам


Распределение предложения коттеджей/таунхаусов в высокобюджетных поселках по площади участков


Существующее предложение дорогих загородных объектов в течение 2009 года активно реагировало на меняющийся спрос. Так, по сравнению с 2008 годом, на 20% выросла доля коттеджей и таунхаусов с бюджетами до $500 тыс. Почти на 40% сократилось предложение коттеджей с бюджетами более $2,0 млн. Таким образом, к концу 2009 года основное предложение (65% от общего числа выставленных на продажу коттеджей и 93% таунхаусов) сосредоточилось в сегменте до $1,5 млн.

Около 35% текущего предложения в поселках бизнес- и премиум-класса приходится на таунхаусы (и их производные) при аналогичной доле спроса. Блокированная застройка в Московской области продолжает динамично развиваться, что продиктовано как растущей популярностью таунхаусов у покупателей, так и желанием девелоперов увеличить прибыль с площадок за счет уплотнения застройки.

Общая тенденция к уменьшению продаваемых площадей загородных объектов отразилась и на структуре существующего предложения по площади землеотводов. Так, доля компактных участков при таунхаусах (до 0,3 га) увеличилась на 10% по сравнению с концом 2008 года. И наоборот, доля крупных участков при коттеджах (более 25 соток) сократилось до 15%.

В структуре предложения по площади домовладений увеличилась доля коттеджей площадью до 400 кв.м (на 6% по сравнению с 2008 годом). В сегменте таунхаусов произошло ощутимое смещение в сторону уменьшения площадей квартир-секций: по сравнению с концом 2008 года почти на четверть выросло предложение небольших секций (до 200 кв.м). Отметим, что во всех условно выделенных диапазонах площадей текущее предложение с многократным «запасом» покрывает потенциальный годовой спрос.

Распределение предложения коттеджей в высокобюджетных поселках по площади домов


Распределение предложения квартир-секций в таунхаусах в высокобюджетных поселках по общей площади


«На загородном рынке недвижимости в 2009 году решающее влияние на ценообразование оказывал отложенный спрос. Покупатели ожидали весомых дисконтов. И действительно, в отдельных поселках снижение цены составило 50% и более. Некоторые застройщики предлагали беспроцентные рассрочки, индивидуальные графики платежей, дополнительные бонусы. Однако в наиболее удачных и востребованных проектах, даже несмотря на кризис, размер скидок был незначительным, ниже среднего показателя на рынке...»
Лариса Бирюкова,
менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills

ЦЕНЫ

Средневзвешенная по всем проектам БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ- класса удельная цена коттеджа/таунхауса в Подмосковье на конец декабря 2009 года составила $3 580/кв.м (включая стоимость участка), что на 26% уступает аналогичному показателю 2008 года. При этом первое существенное падение цены на загородном рынке (на 15%) было зафиксировано в конце января, когда рост курса доллара по отношению к рублю составил более 20%. Второй порог снижения был пройден в июне, когда в результате пересмотра официальных прайсов многими застройщиками средневзвешенная цена понизилась на 10%.

Динамика среднерыночной цены кв.м коттеджей и таунхаусов в высокобюджетных загородных жилых комплексах


Среднерыночная удельная цена отдельно стоящего коттеджа в высокобюджетном сегменте на конец 2009 года составила $3 760; таунхауса - $2 900/кв.м. По состоянию на конец 2009 года среднерыночная цена коттеджей премиум-класса составила $5 780 (снижение за год - на 11%); БИЗНЕС-класса - $3 200/кв.м (снижение на 30%). Максимальная цена предложения отдельных домовладений в клубных поселках ПРЕМИУМ-класса в конце 2009 года достигала $16 000/ кв.м, в поселках БИЗНЕС-класса - $11 000.

Среднерыночная цена таунхаусов премиум-класса в течение 2009 года выросла на 5% (до $4 300); БИЗНЕС-класса, напротив, снизилась на 31% (до $2 520/кв.м). Максимальная цена таунхаусов ПРЕМИУМ-класса в конце 2009 года достигла $7 000/кв.м, в поселках БИЗНЕС-класса - $6 300/кв.м. Рост цен на таунхаусы ПРЕМИУМ- класса продиктован ограниченностью числа данных объектов, преимущественно реализуемых в уже готовых поселках с развитой инфраструктурой.

Средняя цена квадратного метра коттеджа / таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от класса поселка


Средняя цена квадратного метра коттеджа / таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от направления


Средняя цена квадратного метра коттеджа / таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от сдачи поселка в эксплуатацию, декабрь 2009 года


Средняя цена квадратного метра коттеджа/таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от удаленности от МКАД


Наименьшей ценовой коррекции (снижение на 18%) подверглись коттеджи и таунхаусы на Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском шоссе во многом благодаря стабильному спросу на данные направления у покупателей.

Несмотря на тенденцию к уменьшению средней цены загородных объектов, в 2009 году в 10-километровой зоне удаленности от МКАД зафиксирован рост стоимости коттеджей на 14%. Средняя цена на таунхаусы на данном расстоянии от Москвы, наоборот, снизилась на 10%. В остальных поясах удаленности снижение цены коттеджей/таунхаусов в 2009 году в среднем составило 30%. Можно прогнозировать, что сокращающееся предложение и растущий спрос будут и в будущем стимулировать рост цен на приближенные к столице объекты.

Наибольшее снижение цены (около 40% за 2009 год) зафиксировано на объекты в поселках, находящихся в начальной стадии строительства. Спрос на подобные объекты в течение 2009 года был крайне низок: покупатели предпочитали не рисковать и приобретать готовые или практически готовые дома.

Во втором полугодии 2009 года на загородном рынке высокобюджетного жилья наметилась стабилизация цен. Эта ситуация была во многом продиктована активизировавшимся спросом и отсутствием резких скачков курса валют в период с июня по ноябрь 2009 года. Учитывая постепенное сокращение числа готовых объектов, отложенный спрос и вновь обозначившийся рост американской валюты, на загородном рынке элитного жилья можно ожидать рост цен в начале будущего года.

Нестабильная ситуация на загородном рынке отразилась и на сегменте земельных участков без подряда. Учитывая, что большинство новых поселков ЭКОНОМ-класса и отдельные проекты БИЗНЕС- класса, вышедшие на рынок в 2009 году, реализуется именно в этом формате, конкуренция между ними довольно высокая. Снижение средневзвешенных по всем проектам цен на земельные участки составило в среднем 35%. Основное предложение земельных участков в организованных высокобюджетных поселках сосредоточено на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском, Киевском направлениях.

В 2009 году одним из немногих вновь вышедших проектов БИЗНЕС-класса, реализующих земельные участки без подряда, стал поселок «Новогорск-7» (Ленинградское шоссе / 7 км от МКАД / 150 лесных участков). Большим спросом у покупателей пользуется проект ЭКОНОМ-класса «Новорижский» от «ИНКОМ-Девелопмент» (Новорижское шоссе / 25 км от МКАД / 34 га / 200 участков без подряда).

Стоимость сотки земельных участков без подряда в высокобюджетных поселках по основным направлениям в декабре 2009 г.


Минимальная стоимость сотки земельных участков без подряда в высокобюджетных поселках по основным направлениям в 2008-2009 гг.


Максимальная стоимость сотки земельных участков без подряда в высокобюджетных поселках по основным направлениям в 2008-2009 гг.


ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА В 2009 ГОДУ

• Уменьшение в 2009 году числа реализуемых проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса на 5% в результате приостановки, либо завершения первичных продаж в ряде поселков. Несколько проектов перешли исключительно на реализацию земельных участков без строительного подряда.

• Резкое сокращение числа новых вышедших на рынок проектов высшей ценовой категории, среди которых преобладают клубные проекты с небольшим числом коттеджей/таунхаусов.

• Снижение числа первичных сделок с коттеджами и таунхаусами (по сравнению с 2008 годом - в 2 раза).

• В целом за 2009 год снижение средневзвешенных цен на высокобюджетные загородные объекты составило более 25%. Вместе с тем, в IV квартале 2009 года падение цен практически прекратилось: цена коттеджа «потеряла» менее 1% за квартал, таунхауса - менее 3%.

• Платежеспособный спрос в 2009 году переключился на коттеджи с бюджетом до $1,5 млн. и таунхаусы стоимостью до $800 тыс.

• Смещение большинства застройщиков в сегмент загородных проектов ЭКОНОМ-класса, в котором на сегодняшний день сосредоточен основной объем платежеспособного спроса.

• Несмотря на ожидания покупателей, в будущем не предвидится больших скидок на элитные загородные объекты. Застройщики данных поселков зачастую не спешат объявлять большие дисконты и готовы дожидаться окончания кризиса.

ПРОГНОЗ НА 2010 ГОД

• Текущие средние цены на загородные объекты бизнес- и премиум-класса близки к уровню поддержки со стороны покупателей. В первом полугодии вероятно окончание отрицательной коррекции (снижение цен на 5-10% к текущему уровню) и начало стабилизации. Начиная с третьего квартала и до конца 2010 года, можно прогнозировать плавный рост долларовых цен (в среднем на 1% в месяц). Опережающие темпы роста будут наблюдаться на домовладения в готовых поселках, где остаются единичные предложения.

• В 2010 году продолжится активизация спроса: по итогам года число заключенных сделок возрастет на 30-40% по сравнению с предыдущим годом. Этому будет способствовать как расширение бюджетных линеек проектов, так и восстановление доверия покупателей к застройщикам, пережившим кризис.

• Фактическое предложение сохранится на уровне конца текущего года. Поглощение загородных объектов будет компенсироваться за счет роста числа новых проектов, выходящих на рынок.

• На рынок начнут выходить проекты, лежащие на стыке бизнес- и эконом-класса, предусматривающие компактные дома (от 150 до 250 кв.м) и земельные участки (от 7 до 12 соток). В высокобюджетном сегменте расширится использование технологий быстрого возведения жилья, в первую очередь - каркасно-панельное домостроение (по канадским, немецким, американским технологиям).

• В уже реализуемых проектах получит развитие тенденция к оптимизации объектов с точки зрения размеров домов и земельных участков. В результате средняя по рынку площадь домовладения к концу 2010 года составит около 420 кв.м для коттеджей и 200 кв.м для таунхаусов.

• Активизация спроса возродит интерес к загородному сегменту со стороны институциональных инвесторов. Можно прогнозировать оживление в сегменте продажи крупных землеотводов для реализации загородных проектов. Кроме того, получит большее распространение создание альянсов между землевладельцами, инвесторами, девелоперскими и риэлторскими компаниями, целью которых будет совместная реализации загородных проектов на условиях участия в прибылях.